【財經網(博客,微博)專稿】記者 王熙喜

　　遠洋地產(03377.HK)受累北京兩地王項目，高地價帶來的盈利問題屢屢被媒體質疑。11月21日，記者從遠洋地產獲得的最新消息是，遠洋萬和公館至今熱銷26個億，已超20億元的預期目標。11月3日,遠洋天著二期開盤當天2小時內銷售8億元。

　　而商業地產也進入回收期，與太古地產合作的頤堤港9月20日正式開業，相關指標令人滿意。

　　2010年3月15日，經過84輪競拍，遠洋地產以40.8億元拿下大望京1號地塊。扣除教育、醫療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達2.7萬元/平方米的樓面地價，一舉成為當時北京的單價“地王”。

　　與望京地王同期出讓的亦莊、薊門橋兩幅地塊，同樣拍出瞭高價，“一日三地王”最終引發瞭高層震怒。2010年4月17日，“國十條”出爐，其中首次提出瞭“限購”政策，對北京乃至全國樓市影響深遠。

　　遠洋地產表示，拿地之初，總裁李明表示將走高端產品路線。遠洋萬和公館最終以相對平價入市。

　　經過兩年多的精心打磨後，2012年6月9日，被譽為“大望京收官王座”的遠洋萬和公館開盤銷售。據遠洋地產提供的數據顯示，遠洋萬和公館成交均價在5.1-5.2萬元之間，6月9日正式開盤，開盤當天熱銷8.2億、當月銷售12個億，至今熱銷26個億。

　　媒體報道，遠洋萬和公館的成本價就接近5萬元/平方米。據遠洋地產最新提供的資料，整套房子僅裝修成本每平米就達1到1.2萬元，超過預估的5千元/平方米。遠洋地產走高端路線勉強保本。

　　至於與遠洋萬和公館毗鄰的保利中央公園售價為3.8萬元/平方米、華彩和悅府約為4.2萬元/平方米，遠洋地產表示周邊項目每個項目都有其自身特點，不很瞭解，不便作出評價。

　　而遠洋地產在北京的另一“地王”項目也迎來收獲期。2009年12月，遠洋地產以48.3億元的價格拿下亦莊新城地王，折合樓面價1.8萬元/平方米，高達467%的溢價率更是改寫瞭北京土地市場拿地溢價率最高不超過300%的紀錄。

　　北京亦莊“地王”項目“遠洋天著”項目2011年9月15日推出的66套房源，一期銷售6億元。遠洋提供的數據顯示，今年11月3日再開盤，短短2個小時內，160餘套房源去化75%以上，認購額將近8億，創造瞭5年來北京城市別墅的最好成績。天著聯排部分對外報價是按套，價格1000-1600萬，面積280-400平米，單價3-4萬元/平米。

　　“對於"地價相對較高"的項目，我們著重做三個工作。”對此，總裁李明曾表示，首先是要提高產品品質，“貴面粉做出貴點心來”；其次降低投資回報，項目定價適應市場；此外，還要把握市場實際，堅持去化，薄利多銷。

　　至於商業地產，“從今年開始，遠洋的商業物業可以有正現金流瞭。”此前2012年上半年商業地產實現2億元的營業額，租金收入主要來源於北京寫字樓項目遠洋光華國際。李明透露，從今年開始遠洋每年將有近30萬平方米的商業物業投入使用：2013年，遠洋將有北京遠洋未來廣場及天津遠洋未來廣場投入運營，這兩個項目的規模合計約30萬平方米。遠洋與太古在成都合作的大慈寺項目將在2014年投入運營，項目規模也約30萬平方米。2015年，遠洋將有8個購物中心相繼亮相。

　　拿北京頤堤港項目來說，從拿地到如今開業一共6年，總投入40億，在開業之前隻花錢沒收入。遠洋提供給記者的資料顯示，頤堤港已經於9月20日正式開業，它包含瞭大型購物中心、甲級辦公樓，還有現代商務休閑酒店北京東隅，以及一個正在建設中的17公頃的戶外公園。目前來說，購物中心的正式簽約率已經達到瞭85%，開業率則已超過60%，GAP、H&M、Page One等知名品牌已順利開業，德國SLVR等國際知名品牌是第一次進入國內；寫字樓目前的出租率已經超過86%，目前奔馳和戴姆勒投資公司以及世界500強的企業已經紛紛入住；酒店也已經開始運營，自開業後酒店出租率均在50%以上。

　　在采訪中，記者瞭解到，花旗集團曾測算，遠洋地產在2012年上半年凈利潤率為10.6%。而遠洋地產向記者證實，2012年中報顯示公司的凈利率為18%， 從整個行業形勢看，房地產行業的毛利率呈下行趨勢，以現行的稅收制度，未來遠洋的毛利率將保持在25%左右。2012年，遠洋有可能實現毛利降低，但凈利不降低，繼續保持穩定的盈利水平。

　　（證券市場周刊供稿）